2008/12/07 05:41

Melt down - 서브 프라임 모기지 이야기 ② Bubble Burst Business

전주에 작성했던 서브 프라임 관련 포스팅의 2번째 이야기 입니다. (이걸로 일단 끝...^^)

관심있으신 분들은 이어지는 내용을 참조해 주시기 바랍니다.


※ 이 보고서 작성 시점이 2007년 8월경 이란 사실을 염두에 두고 읽어주시기 바랍니다.

   1년전 이야기라 역시 역사 밸리로...-_-;;



Ⅱ. VINTAGE 2006

서브프라임과 Exotic 모기지의 열풍이 점점 도를 지나치게 되자 이로인해 발생된 버블이 언젠가는 터질 것 이라는건 명백해 보였고, 결국 2006년 거품은 꺼지기 시작한다. 한때 달콤한 시장이었던 Las Vegas와 San Diego 지역에서 주택 가격은 상승을 멈추더니 이윽고 하락하기 시작했다. 지속적인 가격 상승이 필요한 주택 투기자들은 자신들의 계약금을 포기하면서까지 주택 구입을 포기했고, 주택 건설회사들의 건축 취소 비율도 급상승했다.

특히 2006년도에 발생한 서브 프라임 모기지 대출은 전례없는 연체율을 보이기 시작했고, 그들 중 대다수는 단 한 번의 원리금 지급도 없이 연체에 들어갔다. 2007년 2월, 서브 프라임 모기지 대출의 연체율은 12.6%로 이는 엄중한 심사를 거친 프라임 모기지(prime mortgage) 대출의 연체율 1.5%와 극명한 대조를 이루었다.

그리고 이 모든 것은
ARM (adjustable-rate mortgages, 초기 2년에는 매우 낮은 이자만 지급하면 되지만 그 이후의 대출 금리는 급격하게 상승) 대출의 금리가 재세팅 되기 이전에 이미 일어나기 시작했다. 

여기서 잠시 은행들의 대출심사 기준의 헛점을 살펴보자. Fitch 신용 평가사에 의한 2007년 4월의 조사에 의하면 은행들은 대출자의 FICO 스코어를 주로 활용했는데 이는 대출자가 얼마나 많은 돈을 빌렸나 보다는 과거의 규칙적인 지불 기록에 더 많은 비중이 주어진다. 결과적으로 일정한 FICO 스코어를 가진 대출자들은 대규모의 대출을 받으면서 그들의 소득 증명을 회피할 수 있었다. 

이것은 과거의 데이터에 근거한 모델링의 전형적인 사례이다. 과거 10년간 주택가격은 꾸준하게 상승해왔기 때문에 이 모델들은 과도한 부채를 가진 대출자들이 주택 가격의 폭락으로 받을 충격에 대해서는 경고 신호를 주는데 실패한 것이다.

파국은 여기서 그치지 않았다. 투자 은행들은 곧 모기지 대출이 더 이상 안전하지 않다는 것을 깨닫고 예전 같이 대출 금융기관들로 부터 모기지 대출을 인수하는 것을 중단했다. 결과적으로 2007년 6월 중순 까지 대부분 서프 프라임 모기지 전문 대출 금융기관인 76개의 모기지 대부 업계가 사라졌다. HSBC의 미국 서브 프라임 모기지 사업 부문은 $88억의 손실을 입었고, H&R Blocks의 서브 프라임 모기지 사업 부문은 매각되었으며, New Centry는 파산 했다.

[ 그림 3. ]


살아남은 금융 기관들은 그들의 대출 심사 기준을 버블이 발생하기 이전 수준으로 강화하기 시작했다. 그림 3. 에서 급변한 추이를 살펴볼 수 있다. 예를 들어 Citigroup은 주택 가치의 100%를 대출 받고자 하는 기존 고객의 추가 대출을 거절하였고, 서브 프라임 대출 상위 10개 업체들은 LTV가 95%를 상회하는 대출을 중단했다. 2007년 서브 프라임 모기지 대출 발생은 50% 급감했다.

한편 2006년 대출된 ARM의 금리 재세팅 일자가 도래하자, 금리가 높게 조정되기 전 다른 대출로 갈아타려고 계획 했던 수 많은 주택 구입자들은 이제 그것이 가능한 옵션이 아니라는 것을 깨닫게 되었다. 그 결과는 연체율의 상승과 주택 매물의 증가, 그리고 미국 전역에서 시작된 주택 가격의 하락이었다.


Ⅲ. SUDDEN IMPACT

이제 관심사는 이 충격이 어디까지 번져 나갈지에 대한 것으로 옮겨졌다. 거대한 쓰나미는 처음에 주택 건설업자를, 그 다음에는 은행과 헷지 펀드를, 그리고 나서 미국의 경제 전반과 심지어는 글로벌 경제를 차례대로 휩쓸게 될 것이다.

[ 그림 4. ]


미국 소비자들은 세계 경제 성장의 주요 원동력 이었고, 미국의 소비는 그림 4. 에서 볼 수 있는 주택 순가치(주택가격 - 부채)의 상승에 의해 유도되었기 때문에 미 주택가격의 하락은 세계 경제에 엄청난 충격을 가하게 되기 때문이다. 그러나 이번 사태는 역시 전례없이 전 세계적으로 풍부한 유동성이 유지되고 있는 상황에서 발생했기 때문에 세계 경제는 꾸준히 상승을 이어나갈 수 있을 것으로 예상된다.

비록 많은 사람들이 자신들의 주택을 상실하게 되겠지만 이는 매우 전 세계의 투자자들에게 자산 유동화 채권의 형태로 잘 분산되어 있어 충격을 흡수하는 것이 가능하기 때문이다. 그러나 만약 우리의 리스크 모델이 최대치로 추정하는 가정을 벗어나는 변화가 발생한다면 어떻게 될까? 그때는 그야말로 하룻밤 사이에 말 그대로 신용 경색(Credit Crunch)이 발생하여 전 세계적인 유동성 위기로 발전할지도 모른다.

(이 보고서 작성 시점은 2007년 8월경)



※ Source : Meltdown, CFA Megazine july-August38~43page, by John Rubinco

John Rubinco는 전직 금융 애널리스트로서 "How to Profit from the Coming Real Estate Bust and Main Street, Not Wall Street의 저자이다.  

  

덧글

  • bbaeng 2008/12/11 17:34 # 답글

    일련의 사태를 보면, 과연 지금까지 해오던 계량화된 리스크 관리 기법에 대한
    근본적인 회의를 갖게 되는 것 같습니다..

    저도 뭐 아는 것도 쥐뿔도 없지만, Historical data 가 말해주는 것이 과연 뭐가 있을까..
    싶네요.....흠흠흠~
  • Orca 2008/12/11 21:06 #

    좀 시니컬하게 얘기하면 백미러를 보고 운전한다고 하지...ㅋㅋㅋ
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